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不说房价了也不要乱拿商品房空置率说事儿

时间:2019-06-10 19:09:55

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不说房价了 也不要乱拿商品房空置率说事儿

2006-04-12 13:28:00

来源:中国建材网

 

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除了房价,小儿癫痫病心理治疗有哪些近来有关房地产的言论更多集中在商品房空置率上。   先是有关部门说商品房空置率居高不下,从而推导出房地产业出现产能过剩局面,因而也就不存在土地供应不足的问题。后有学者撰文称,按照他的计算

    除了房价,近来有关房地产的言论更多集中在商品房空置率上。

先是有关部门说商品房空置率居高不下,从而推导出房地产业出现产能过剩局面,因而也就不存在土地供应不足的问题。后有学者撰文称,按照他的计算,商品房空置率不到1%,进而证明房地产市场供不应求,说明房价必然上涨。

两个观点都遭到了板砖,其中我也扔了一块,砸的是土地主管部门。此前,我曾在中华工商时报撰写一篇《别忽悠房地产产能过剩》的评论,认为,房地产业并不存在产能过剩,房价过高与高空置率并存的原因{TodayHot}在于住房供给存在结构性问题,比较好的解决办法是改变住房供给结构,增加低价商品房的土地和房屋供给。

不过,从较近的动向看,建设部和专家们要对空置率这个概念叫叫真。

叫叫真也好,因为在房地产界忽悠的学者都缺乏叫真的态度和素养。

对于商品房空置率一词,国内学术界并没有统一的定义,而拿空置率说事的参照系也不尽相同。流行的空置率计算方法主要有三种:靠前种是全社会空置房面积除以全部住房面积;第二种是空置商品房面积除以较近三年内竣工面积;第三种是空置商品房面积除以当年竣工面积。

由于三种方法使用的分子分母不同,因而计算结果相差很大。

对于研究者而言,无论使用哪一种计算方法,都只是自己的研究方法的选择。但在进行学术探讨时,恐怕就得统一标准,否则就会出现公说公有理,婆说婆有理的场面。

北京师范大学的董教授是按照靠前种方法计算空置率的,他得出的商品房空置率不足1%癫痫的常见症状有哪些。所以他认为,中国不存在所谓商品房空置率超过“警戒线”的问题,并认为,正是供不应求导致了房价的不断上涨。

应该说,董教授的话不无道理。按照他所说的国外学者的计算方法,其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母,把一级市场待售、待租的房产作为分子,计算结果是商品房空置率只有0.83%。这种算法有它的合理性,张家口市治癫痫病那家医院好但这种算法的正确并不能认定另外两种算法是错误的。三种算法实际说明了不同的问题,其分别表现了同一时点对空置房不同的指标显示。

尽管三种算法相差很大,但其实都可以有一个共同语言,即利用环比指标说明房价的走势。无论哪种算法,只要把同一个指标在不同年份、不{HotTag}同季度、不同月份的数字进行对比,就可以发现商品房空置率的走势,就可以对市场供求走势作出判断。

董教授用了一个时点数据,“不到1%”,就说明供不应求是房价上涨的原因,这显然是不能说明问题的。董教授没有计算,每个年湖南省哪家医院治疗癫痫效果比较好度的商品房空置率是多少,更没有计算较近四个季度的空置率分别是多少。在没有计算环比指标的情况下就给出市场供求和房价走势,说明董教授不是一个严谨的学者,或者是缺乏严格经济学思维的学者,因而董教授也就很委屈地成了“人民公敌”。

由于三种算法的分母大小相差很大,其对住房供求走势的表现强度不同。特别是董教授用的靠前种算法,因为分母是全部存量,所以分母很大,无法反映短期市场供求变化,所以这个指标适合作一个长期指标,反映10年、20年内的住房市场供求走势。

如果认为住房在一年内售出是合理的,那么,我认为,较能反映市场供求趋势的当属第二种对空置率的算法,即空置商品房面积除以较近三年内竣工面积。因为这个指标既反映了供求的短期变化,也可以体现住房销售的周期特点。

至于说到房价上涨,仅仅用供求走势作为论据显然是不够的。因为影响房价上涨的因素除了供求还有心理预期,还有政策,还有投机性资金的短期流动,还有资金成本问题等。

房地产界是一个“乱言时代”。徐滇庆教授说,随意下结论只能说明学风浮躁,不负责任。而在我看来,如果只是学风浮躁,还可以出现有识严谨之士。但如果是风气不正,房地产界当如何提出正确的政策建议呢?

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